建物を解体しようと思ったとき、まず気になるのは「いくらかかるのか？」ということではないでしょうか。
私は仕事で解体工事の見積もりを取ることがよくありますが、同じ現場でも業者によって100万円単位で金額が違うことがあります。大きな建物になると、それ以上の差が出ることもあります。
以前、RC造（鉄筋コンクリート造）のビルの建て替えを提案した際、同じ建物の解体工事で、1,700万円と2,200万円という見積もりが出たことがありました。
その差は、500万円。
これだけ金額が違えば、安い方を選びたくなるかもしれません。
ただ、解体工事の見積もりは金額だけでなく、「その金額に何が含まれているのか」を確認することも大切です。
今回は、私が普段、解体工事の見積もりを取るときに確認していることや、見落としやすい費用についてお話しします。
解体工事の見積もりは、なぜ業者によって違うの？
解体費用は、建物の構造や大きさ、立地条件などによって変わります。
例えば、木造住宅とRC造のビルでは、解体方法も必要な重機も異なります。また、前面道路が狭く、大きな重機やトラックが入りにくい現場では、作業方法や搬出方法を工夫しなければならないこともあります。
さらに、業者によって工事範囲や費用の計上方法が異なる場合もあります。
では、実際に見積もりを取ったとき、どんなところを確認すればいいのでしょうか。
見積もりに含まれているか、確認したい費用
空き家の解体なら、室内の残置物
相続した実家など、空き家の解体を考えている場合に確認したいのが、室内に残された家具や家電、生活用品などの処分費用です。
建物を解体する費用と、室内の残置物を撤去・処分する費用は、必ずしも一緒ではありません。
例えば、見積もりを取った時点では室内に荷物が残っていても、建物本体の解体費用だけで見積もられている場合があります。
そのため、「室内に残っているものも、すべて処分してもらえる金額ですか？」と確認しておきたいところです。
残置物の量や種類によっても費用は変わるため、どこまで自分で片づけるのか、どこから業者に依頼するのかも考えておくとよいと思います。
アスベストの調査・除去・処分費用
アパートや店舗などの解体では、アスベストに関する費用も確認しています。
建物の解体工事では、原則として工事前にアスベストの事前調査が必要です。調査の結果、アスベストを含む建材が見つかれば、建材の種類や作業内容に応じた対応が必要になります。
もし解体することがすでに決まっているのであれば、解体工事の見積もりを取る段階で、アスベストが含まれている可能性のある屋根材や外壁材などから検体を採取し、先に分析機関へ検査に出してくれる業者もあります。
実際に私のお客様の中にも、解体前にこうした検査を依頼し、数万円程を先に支払ってアスベストの有無を確認された方がいらっしゃいます。
先に調べておけば、アスベストの有無が分からないまま見積もりを比較するよりも、除去や処分にかかる費用も含めて検討しやすくなります。
ここで確認したいのは、調査や分析、除去・処分にかかる費用が、見積もりのどこまで含まれているかということです。
「アスベスト関係の費用は、この金額に含まれていますか？ 別途になる場合は、どのようなときですか？」と確認しておくと、後からの認識違いを減らせます。
なお、アスベストはアパートや店舗だけの問題ではありません。一般住宅でも、建築時期や使用されている建材によっては該当する可能性があります。
ほとんどの業者が見積もりに入れていない（入れられない）もの
解体工事の見積もりを比較するとき、もう一つ知っておいてほしいのが地中埋設物です。
地中埋設物とは、地面の下に残っている古い建物の基礎やコンクリートガラ、配管などのことです。
私が普段受け取る解体工事の見積もりでも、地中埋設物の撤去・処分費用は「別途」となっていることがほとんどです。
これは業者があえて見積もりから外しているというより、解体して地面を掘ってみないと、何が埋まっているのか分からないため、事前に金額を出せないことが多いからです。
何も出てこなければ追加費用はかかりませんが、古い基礎やコンクリートガラなどが見つかれば、その撤去・処分費用が追加になることがあります。
そのため、見積もりに「地中埋設物 別途」と書かれていても、それだけでその業者の見積もりが悪いということではありません。
私が確認しておきたいのは、実際に何か出てきたときに、どのような対応になるのかです。
- 地中埋設物が見つかった場合、作業を進める前に連絡をもらえるのか
- 何が出てきたのか確認できるのか
- 撤去・処分にいくらかかるのか、追加工事をする前に説明してもらえるのか
地中のことなので、追加費用の可能性を完全になくすのは難しいと思います。
だからこそ、「別途だから怖い」ではなく、「別途になった場合にどう進めるのか」を事前に確認しておくことが大切です。
空き家を解体するなら、固定資産税にも注意
空き家を解体する場合は、工事費だけでなく、解体した後の固定資産税についても確認しておきたいところです。
住宅が建っている土地には、一定の条件で固定資産税の「住宅用地の特例」が適用されています。
簡単に言うと、住宅が建っている土地は、固定資産税の負担が軽減される仕組みです。
建物を解体して更地になると、この特例が適用されなくなり、翌年度以降の土地の固定資産税が上がる場合があります。
ここで知っておきたいのが、固定資産税は毎年1月1日時点の状況をもとに課税されるということです。そのため、いつ解体するのかも一つのポイントになります。
ただし、「解体したら固定資産税が必ず6倍になる」という意味ではありません。実際の税額は、土地の評価額や負担調整措置などによって異なります。
また、自治体によっては一定の条件を満たす空き家の解体後に、固定資産税等の減免制度を設けている場合もあります。
解体後に土地を売却するのか、駐車場などに活用するのか、それとも当面はそのまま所有するのか。
解体費用だけでなく、解体する時期やその後の土地の使い道まで、ある程度決めてから進めることをおすすめします。
※実際の税額や減免制度については、土地が所在する市区町村にご確認ください。
解体工事の見積もりは、金額と工事範囲を一緒に比較しよう
解体工事は、同じ建物でも業者によって見積もり金額が大きく異なることがあります。私自身、これまでたくさんの現場を見てきて、それを感じています。
冒頭でお話ししたRCビルのように、500万円もの差が出ることもありました。
だからといって、安い業者が悪いわけでも、高い業者が良いわけでもありません。
大切なのは、その金額でどこまでの工事をしてもらえるのかを確認することだと思います。
数社の見積もりを比較する際は、金額だけでなく、それぞれの項目にも目を通してみてください。
また、「一式」と表記されている項目があれば、その中に何が含まれているのか、内訳を確認してみるのもいいと思います。
もちろん、まだ解体を依頼するか決めていない場合でも、まず費用の目安を知ることで、売却するのか、建て替えるのか、土地を活用するのかなど、その後の計画も考えやすくなると思います。
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実際の工事費は建物や現地の状況、見積もりに含まれる工事範囲によって異なりますが、解体を検討する際の最初の一歩として、費用の目安を確認してみてはいかがでしょうか。
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