「不動産投資」と聞くと、アパートやマンションを買って家賃収入を得るイメージを持つ方が多いと思います。
ですが、実際には中古の戸建を買う方法もあれば、マンションの一室を買う方法、一棟のアパートを購入する方法、土地から購入して新しくアパートを建てる方法もあります。
今回は「不動産投資にちょっと興味はあるけど、何がいいのかよく分からない」「私にもできるかな？」という方に向けて、まずは代表的な方法と、それぞれの特徴を整理してみます。
不動産投資にはこんな方法がある
この記事では、実際に不動産を所有して家賃収入を得る方法を、大きく5つに分けて考えてみます。
- 【中古】戸建・区分マンション
- 【新築】戸建・区分マンション
- 【中古】一棟アパート・マンション
- 【新築】一棟アパート・マンション
- 【土地購入】アパート・マンション
同じ不動産投資でも、必要になる自己資金や借入期間、修繕、空室になったときの影響などはかなり違います。
まずは簡単に比較してみます。
| 投資方法 | 自己資金 | 借入期間 | 修繕負担 | 空室の影響 | 計画の自由度 |
| 【中古】戸建・区分マンション | 比較的抑えやすい | 短くなる場合あり | 購入時から必要な場合あり | 大きい（空室＝家賃収入なし） | 低め |
| 【新築】戸建・区分マンション | 一棟より抑えやすい | 長く設定できる場合あり | 当初は少なめ | 大きい（空室＝家賃収入なし） | 低め |
| 【中古】一棟アパート・マンション | まとまった資金が必要になりやすい | 築年数・構造の影響あり | 大規模修繕も考える | 複数戸に分散しやすい | 低め |
| 【新築】一棟アパート・マンション | まとまった資金が必要になりやすい | 長く設定できる場合あり | 当初は少なめ | 複数戸に分散しやすい | 物件による |
| 【土地購入】アパート・マンション | 多く求められる場合あり | 長く設定できる場合あり | 当初は少なめ | 複数戸に分散しやすい | 高い |
※自己資金や融資期間は、購入する物件、建物の構造・築年数、本人の収入や資産状況、金融機関などによって異なります。
「自己資金が少ないから区分マンション」「お金があるから一棟」というほど単純ではありません。
それぞれの違いをもう少し詳しく見ていきます。
【中古】戸建・区分マンション
中古の戸建住宅やマンションの一室を購入して、賃貸として貸し出す方法です。
一棟物件と比べると購入価格を抑えやすく、物件によっては比較的少ない自己資金から検討できます。
すでに入居者がいる物件なら、現在いくらの家賃で貸しているのかを確認してから購入を検討できるのも特徴です。
一方で、中古物件は購入価格だけで判断しないことも大切です。
室内がきれいに見えても、給排水管や設備など、見えにくい部分に修繕が必要なこともあります。購入後にリフォームや設備交換が必要になれば、その費用も含めて考えなければなりません。
区分マンションの場合は、毎月の管理費や修繕積立金も確認しておきたいところです。
こんな人向け
- 比較的小さな規模から不動産投資を検討したい人
- リフォームや修繕をある程度自分でできる人
【新築】戸建・区分マンション
新築の戸建住宅やマンションの一室を購入して、賃貸として貸し出す方法です。
中古と比べて購入価格は高くなりやすいものの、新築として入居募集ができ、当初は大きな修繕も発生しにくいのが特徴です。
ただし、新築だから必ず入居者が決まるわけではありません。
入居者が決まるまでは家賃収入がないため、空室期間が長くなれば、その間のローン返済などは自分で負担する必要があります。
また、新築時に設定できた家賃が、その後もずっと続くとは限りません。
こんな人向け
- 新築から長期的な運用を考えたい人
- 将来的に自分や家族が住むことも選択肢として考えている人
- 「何年後に売却する」など、出口をある程度考えながら投資したい人
【中古】一棟アパート・マンション
すでに建っているアパートやマンションを、一棟購入する方法です。
一棟に複数の部屋があるため、1室が空いても他の部屋から家賃収入を得られるのが区分投資との大きな違いです。
すでに入居者がいる物件なら、現在の家賃や入居状況を確認できます。購入価格とのバランスによっては、高い利回りを狙える物件もあります。
その一方で、一棟を所有するということは、建物全体の修繕も自分の負担になります。
室内だけではなく、外壁・屋根・給排水設備なども確認が必要です。
購入価格が安く見えても、購入後すぐに大規模修繕が必要になれば、結果的に大きな費用がかかることもあります。
こんな人向け
- ある程度まとまった資金を用意できる人
- すでに不動産を所有していて、さらに物件を増やしたい人
【新築】一棟アパート・マンション
新築のアパートやマンションを、一棟購入する方法です。
中古一棟と比べると取得価格は高くなりやすいものの、新築として入居募集を始められ、当初の修繕負担も比較的少なくなります。
複数の部屋があるため、一部が空室になっても家賃収入がゼロになりにくく、区分投資と比べて空室の影響を分散しやすいのも特徴です。
ただし、購入前に提示される収支計画は、想定家賃や想定入居率をもとに作られている場合があります。
「新築だからこの家賃で入るだろう」ではなく、その家賃が周辺相場と比べて妥当なのかを見ることが大切です。
新築時の家賃が、その後も同じように続くとは限らないことも考えておきたいところです。
こんな人向け
- ある程度まとまった自己資金を用意できる人
- 長期の借入を利用しながら、長期的な不動産経営を考えている人
- 中古物件の購入直後に発生する修繕リスクをできるだけ抑えたい人
【土地購入】アパート・マンション
土地を購入し、その土地にアパートやマンションを新築して賃貸経営する方法です。
私が建築営業として最も多く関わってきたのが、この方法です。
完成した物件を選ぶのではなく、希望するエリアから土地を探し、その土地にどんな建物を建てるのかを考えていきます。
私がお客様と土地を探す場合も、ただ「安い土地」を探しているわけではありません。
自己資金をどこまで出せるのか。そして、立地・利回り・毎月の手残り・将来の資産価値など、何を重視するのか。
その条件を考えながら土地を探し、建物と家賃、借入まで含めて事業として考えていきます。
自由度が高い一方で、土地代と建築費の両方が必要になるため、総事業費は大きくなりやすく、融資条件によっては高額な自己資金を求められる場合もあります。
また、まだ建物が完成していない段階では実際の家賃実績がありません。想定家賃をもとに事業計画を作るため、完成後の家賃や入居状況によっては、想定していた収益にならないこともあるので注意が必要です。
こんな人向け
- ある程度の自己資金を用意できる人
- 立地や収益性、将来の資産価値まで考えながら、自分に合った事業を組み立てたい人
まずは、自分に合った投資タイプを知る
ここまで5つの方法を紹介してきましたが、
「自己資金がこれくらいなら、この投資を選べば間違いない」
と簡単に言えないのが不動産投資です。
物件の価格や立地だけでなく、年収や資産状況、自己資金、借入条件、そして何を目的に不動産投資をするのかによっても選択肢は変わります。
すべてを自分だけで調べて決めようとせず、信頼できる不動産会社や建築会社、金融機関などに相談しながら、予算や希望を伝えて進めていくのがいいと私は考えています。
できれば、物件や土地を探す段階から相談でき、費用をかけずに収支や融資の可能性まで一緒に検討してくれる相手がいると進めやすいと思います。
少し昔の話になりますが、2018年には投資用不動産融資をめぐる不正が大きな問題となり、金融庁による行政処分や、その後の金融機関への調査も行われました。
融資審査では、借りる人の収入や資産状況だけでなく、物件価格や長期的な収支計画などを確認することの重要性も改めて示されています。
私自身、建築営業の現場にいて感じるのは、以前と比べて「自己資金をほとんど使わずに不動産投資を始める」という考え方はしにくくなっているということです。
さらに、昨今は建築費などの上昇に加え、金利のある環境に変わってきています。
だからこそ、今の不動産投資では「いくら借りられるか」だけではなく、自分はいくらまで自己資金を出せるのか、どこまでの借入なら無理なく続けられるのかを最初に考えることが大切だと思います。
ですが、不動産投資には、土地や建物という現物資産を所有するという特徴もあります。
もちろん、不動産価格が下がることもあるので、購入した金額が保証されるわけではありません。それでも、家賃収入だけでなく、将来売却できる資産を持つという考え方ができるのも不動産投資の特徴です。
実際、私の勤め先でも、もともと土地を持っている方だけではなく、不動産投資を目的に土地を購入し、そこにアパートを建築する方が以前より増えています。
まとめ
不動産投資といっても、中古の戸建・区分マンションから、土地を購入してアパートやマンションを建てる方法までさまざまです。
大切なのは、「どれが一番儲かるか」だけで選ばないことです。
必要な自己資金や借入、修繕、空室になった場合の負担などを考えながら、まずは自分に合った投資タイプを知ること。
そのうえで、立地を重視するのか、毎月の手残りなのか、利回りなのか、それとも将来の資産価値なのか。
自分が何を求めているのかを整理してから、不動産投資を考えてみてください。
もし不動産について「自分の場合はどうなんだろう？」と分からないことや、ご不安なことがありましたら、ご相談は無料ですので、お気軽にお問い合わせいただければと思います。
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