土地を相続する際、兄弟や親族で共有名義にするケースがあります。
「今は家族みんな仲がいいから大丈夫」
「売る予定もないし、とりあえず共有名義で持っておこう」
「兄弟で揉めたくないから、とりあえず共有名義にしておこう」
そう考える方もいるかもしれません。
しかし、今、揉めないために選んだ共有名義が、将来のトラブルにつながる可能性もあります。
土地を売却したくなったとき。アパートを建てたくなったとき。そして、子どもや孫の代に相続されたとき。
そのときも、共有者全員の意見が一致するとは限らないからです。
今回は、共有名義の土地で起こり得る問題と、実際にあった土地の分割や持分の買取りの事例を紹介します。
【共有名義の土地とは？】
共有名義とは、ひとつの土地を複数人で所有している状態のことです。
例えば、兄弟3人で土地を相続し、それぞれ3分の1ずつ所有する場合などが該当します。
ここで注意したいのは、持分が3分の1だからといって、土地を3つに分け、それぞれが自由に使えるわけではないということ。
持分とは、土地全体に対する所有権の割合です。
そのため、土地の売却や活用を考える際には、ほかの共有者との関係が重要になります。
【共有名義の土地で困ること】
土地を売却したくても、意見が一致しない
共有名義の土地全体を売却するには、原則として共有者全員の同意が必要です。
例えば、兄弟2人で土地を所有している場合。
一方は「そろそろ売却したい」と考えていても、もう一方が「土地は残しておきたい」と考えていれば、一人の判断で土地全体を売却することはできません。
ただし、自分の共有持分だけであれば、原則としてほかの共有者の同意なく売却することができます。
ここで伝えたいのは、土地全体の売却と、自分の持分だけの売却は違うということです。
アパート建築などの土地活用にも影響する
共有名義だからといって、アパートを建てられないわけではありません。
実際に、共有名義の土地で建築を進めるケースもあります。
ただし、土地に建物を建てる場合には、所有者間の合意だけでなく、土地の利用関係や融資、担保の設定なども整理する必要があります。
また、土地の管理については、行為の内容によって必要な同意が異なります。
民法では、共有物の重要な変更には原則として共有者全員の同意が必要ですが、一定の管理行為は持分の価格の過半数で決められます。
つまり、共有名義の土地は何もできないわけではありませんが、何をするかによって確認すべきことが変わるということです。
子どもや孫の代で意見が合わなくなる
共有名義の土地について、特に気にしておきたいのが、将来の所有関係です。
現在の共有者同士が同じ考えを持っていても、次の相続で状況が変わることがあります。
例えば、兄弟2人で共有していた土地を、それぞれの子どもが相続した場合。
共有者が増えることもあれば、土地に対する考え方が異なることもあるでしょう。
「親は売らないつもりだったけれど、子どもは売却したい」
そんな状況になる可能性もあります。
共有名義のまま土地を持ち続けるなら、今の所有者だけでなく、次の世代のことも考えておきたいところです。
共有者の判断能力が低下することもある
将来のリスクとして、もうひとつ考えておきたいのが、共有者の判断能力の低下です。
例えば、共有者の一人が認知症などによって契約内容を判断することが難しくなった場合。
土地の売却など、本人の意思確認が必要な手続きを、それまでと同じようには進められなくなる可能性があります。
成年後見制度などを利用できる場合もありますが、すべての手続きを自由に進められるという意味ではありません。
「売却したいと思ったときに、共有者全員が判断できる状態にあるとは限らない」
この点も、共有名義で土地を持ち続ける場合には考えておく必要があります。
共有持分が第三者に売却される可能性
共有者は、原則として自分の持分をほかの共有者の同意なく売却できます。
そのため、兄弟や親族だけで共有していた土地に、第三者が共有者として加わる可能性もあります。
例えば、一人が自分の持分を不動産会社などに売却した場合です。
第三者が共有者になったからといって、直ちに土地を使えなくなるわけではありません。
しかし、これまで親族間で話し合って決めていたことについて、新しい共有者との調整が必要になる場合があります。
売却や土地活用を考えるうえで、無視できないリスクのひとつです。
【共有名義を解消するには？実際にあった2つのケース】
共有名義の土地について、必ずしもそのまま所有し続ける必要はありません。
土地の条件や共有者の希望によっては、所有関係を整理する方法もあります。
ここでは、実際にあった2つのケースを紹介します。
ケース① 土地を分割し、それぞれ違う方法で活用した
複数の親族で共有していた土地について、将来の希望がそれぞれ異なっていたケースがあります。
一方は、土地から収益を得られるようにしたい。
もう一方は、将来的な売却を考えている。
そこで、土地の広さなどの条件を踏まえ、共有物分割によって所有関係を整理する方法が検討されました。
結果として、一方の土地にはアパートを建築。
もう一方の土地は、将来の売却も考慮して月極駐車場として活用することになりました。
同じ土地を共有していても、所有者それぞれの希望が同じとは限りません。
このケースでは、土地を分けることで、それぞれの考えに合った活用方法を選ぶことができました。
ただし、土地を物理的に分けられるかどうかは、面積や形状、接道条件などによって異なります。
分割後の土地が、それぞれ利用しやすい形になるかどうかも重要です。
ケース② ほかの共有者の持分を買い取った
共有していた土地の持分を、親族間で売買したケースもあります。
このケースでは、共有地の奥に自宅があり、将来、自宅を建て替える際に接道条件が問題になる可能性があったことが、持分買取りを考えるきっかけになりました。
現在の土地の使い方だけでなく、将来の建て替えまで考慮する必要があったためです。
ただし、持分を買い取るには、まとまった資金が必要になることがあります。
そこで、アパート建築と土地購入を組み合わせた資金計画が検討されました。
このように、共有名義を解消する理由は、売却や収益化だけではありません。
隣接する土地や自宅を、将来どう使うかという問題が関係することもあります。
なお、持分の買取りには共有者間での価格の合意が必要です。土地購入費をアパート建築の融資に含められるかどうかも、金融機関の審査や事業計画によって異なるので注意が必要です。
【共有名義の土地を整理するには？】
共有名義の土地を整理する方法は、土地の条件や共有者それぞれの希望によって異なります。
今回紹介したように、土地を分割してそれぞれ単独名義にする方法もあれば、ほかの共有者の持分を買い取る方法もあります。
また、共有者全員が売却を希望しているのであれば、土地全体を売却することも選択肢のひとつです。
売却にかかった経費を精算し、それぞれの持分割合に応じて売却代金を分配することで、分け方を明確にできます。
土地を物理的に分ける必要がなく、現金で分配できることも、この方法の特徴です。
ただし、全員が売却に賛成していても、売却価格で意見が分かれることがあります。
「この金額以上でなければ売りたくない」という方もいれば、「多少安くても早く売却したい」という方もいます。
実際に、不動産会社へ売却査定を依頼した後、提示された査定価格をめぐって意見が合わなくなるケースもあります。
そのため、土地全体を売却する場合には、売却することへの同意だけでなく、希望する売却価格や売却時期についても、共有者間で話し合っておくことが大切です。
なお、査定価格は実際に売れる価格を保証するものではありません。
共有名義の土地を整理する主な方法は、
・土地を分割する
・ほかの共有者の持分を買い取る
・土地全体を売却する
などがあります。
どの方法でも、共有者間の話し合いが重要になります。
また、土地の分割や持分の売買には、登記や税金の問題も関係するため、具体的に進める場合には司法書士や税理士などの専門家への確認も必要です。
【相続前に家族で話しておきたいこと】
共有名義の土地についてご相談を受ける際、私がまず確認するのは、共有者の皆さんが将来の土地の使い方について同じ考えを持っているかどうかです。
「いずれは売却したい」
「土地は手放さずに残しておきたい」
「アパートなどを建てて活用したい」
現在は意見が一致していても、何年後、何十年後も同じとは限りません。
例えば、共有者全員が納得してアパートを建築したとしても、その後の相続で所有者が変わり、意見が分かれるケースもあります。
建築当時は問題がなくても、次の世代では「アパートを残したい」「売却したい」など、それぞれの考え方が異なることもあるでしょう。
だからこそ、共有名義のまま土地を所有し続けるのであれば、今後その土地をどうするのか、次の世代に引き継ぐ際にはどうしたいのかを、家族で話し合っておくことが大切だと思います。
もちろん、共有名義そのものが悪いわけではありません。
ただ、今は問題なく所有できていても、将来、売却や土地活用を考えたときに、同じように話がまとまるとは限りません。
土地を相続する前から、将来の使い方について家族で考えておくことも、ひとつの相続対策ではないでしょうか。
なお、相続によって取得した不動産については、2024年4月から相続登記が義務化されています。
原則として、不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内の申請が必要です。
【まとめ｜共有名義の土地は、今だけでなく将来のことも考えよう】
共有名義の土地は、共有者同士の意見が一致していれば、売却や土地活用を進められる場合があります。
しかし、現在は問題がなくても、相続によって所有者が変わったり、それぞれの事情が変化したりすることで、意見が合わなくなる可能性もあります。
今回紹介したように、土地を分割してそれぞれの希望に合った方法で活用するケースもあれば、ほかの共有者の持分を買い取って所有関係を整理するケースもあります。
もちろん、共有名義そのものが悪いわけではありません。
大切なのは、共有者それぞれが将来その土地をどうしたいのか、考えを共有しておくことだと思います。
相続した土地を売却するのか、活用するのか、それとも次の世代へ引き継ぐのか。
今だけでなく、10年後、20年後のことも考えながら、家族で話し合ってみてはいかがでしょうか。
家族で話し合い、それぞれの希望が分かったものの、「では、実際にどうすればいいのだろう？」と悩むこともあると思います。
土地の分割や持分の買取り、売却、土地活用など、状況によって考えられる選択肢はさまざまです。
どのような方法が考えられるのか分からない場合には、お気軽にお問い合わせください。
土地の状況やご家族の希望を伺いながら、考えられる選択肢をご提案させていただきます。
コメント